Les coups tordus dans l'immobilier : Comment les éviter

  • Source: Journal de l'Economie
  • Date: lun. 21 avr. 2014
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C'est l'un des secteurs où la demande n'est pas prête de baisser. Faisant ainsi le lit à toute sorte de magouille derrière les offres alléchantes que proposent parfois les acteurs du monde de l'immobilier.

Investir dans l'immobilier en Côte d'Ivoire, est comme résoudre un casse tête chinois, qu'on veuille s'installer à son propre compte, ou qu'on soit une PME ou une PMI. Dans le premier cas, on est très souvent confronté à un manque d'information qu'exploitent les prometteurs, agences et autres agents immobiliers.

 

Quand on veut acquérir une maison

Les sociétés immobilières publiques comme privées s'y adonnent à coeur joie. Les offres sont pour toutes les bourses attachées à une fonction salariale garantie. Le soulagement est promis à tous ceux qui veulent bénéficier d'un toit à la retraite où même avant. Pour des questions de coût où de garantie, les entreprises ou des personnes exerçant dans des activités similaires (corps habillés, secrétaires, etc) n'hésitent par à créer des amicales pour souscrire à des offres promotionnelles et bénéficier de l'avantage du nombre. Le hic, c'est que ce rêve ne tarde pas souvent à se transformer en cauchemar. Plusieurs exemples de mécontentements, de protestations, et même de recours à la justice opposant d'anciens partenaires, sont légion en Côte d'Ivoire. Les entreprises qui entraînent les éventuels acquéreurs dans les déboires sont, en amont et pour la plupart, mal préparées.

 

Ces points sur lesquels il faut s'assurer

Ainsi, et fort de ces expériences malheureuses, il est conseillé à celui qui croit avoir trouvé l'appartement ou la maison de ses rêves, avant de se décider définitivement, de vérifier plusieurs points. D'abord, s'assurer qu'une banque sérieuse soutient le financement du projet. Car, la rupture de financement, l'une des causes des arrêts de travaux, est dûe en partie à la consistance des dossiers. Des dossiers qui ne font, parfois, pas le poids face aux exigences des institutions qui accordent le financement, d'une part, et de la mauvaise gestion des ressources mises à leur disposition d'autre part. Aussi, les arrêtés d'approbation de lotissement, des lettres d'attribution et des permis de construire doivent-ils être contrôlés soigneusement. Un autre couac qu'on ne prévoit pas toujours est le délai de livraison (rarement respecté) et surtout le coût final. Le vers dans le fruit ici, ce sont les clauses qui stipulent, invariablement que d'éventuels coûts supplémentaires peuvent venir se greffer au coût initial. Clauses parfois usitées de façon abusive. Une maison dont le coût initial est de 12 millions Fcfa, peut être facturée à la fin des travaux à 15 millions, voire plus. Il importe donc d'exiger jusque dans les plus petits détails, ce que chaque terme regorge avant de s'engager. Ensuite, prendre le temps d'effectuer plusieurs visites à des heures et périodes différentes pour mieux juger l'environnement (état du quartier, ensoleillement, inondation, bruit...). Si le logement est situé dans une zone à risque ou couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques technologiques, le promoteur ou vendeur doit vous en informer précisément, en fournissant un état des risques datant de moins de 6 mois. Il faut se renseigner aussi à la mairie sur l'évolution prévisible du quartier et de l'environnement, et sur les servitudes d'urbanisme qui peuvent peser sur l'immeuble (alignement, classement dans un secteur protégé, projet d'expropriation...).

 

Pour modifier un bâtiment

De même, pour celui qui souhaite transformer extérieurement le bâtiment, s'assurer qu'on en obtiendrait l'autorisation. Pour un logement ancien, vérifier l'état de la toiture, des murs, des sanitaires. Plus pratiquement, il ne faudrait pas hésiter à se faire accompagner d'un professionnel, pour évaluer l'importance et le montant des travaux éventuels. A ce niveau, toutes précipitations face aux conditions de cession risquent d'être fatales. Il est vivement conseillé de faire effectuer un diagnostic complet, seul moyen de savoir exactement à quoi on s'engage. Pour l'avant acte ou l'acte de vente d'un logement ou d'un terrain, il est impératif d'en soigner la rédaction, car il fixe les conditions dans lesquelles on pourra revenir sur notre engagement. Confier la rédaction à un professionnel ferait éviter tout couac. Une fois toutes les conditions de la vente réunies, à la date prévue, c'est à un notaire (celui du vendeur ou de l'acquéreur) qu'il faut se confier. Ce dernier demandera au vendeur le certificat de conformité prouvant que l'immeuble a été construit dans les règles et le respect du permis de construire. Le notaire met en jeu sa responsabilité professionnelle si le dossier qu'il constitue est incomplet, et à laisser la possibilité de conclure une transaction imparfaite. Dans ce cas, il peut être tenu de dédommager la ou les parties lésées par la vente.

 

Le cas de la construction de sa propre maison

Les initiatives individuelles n'échappent pas aux mésaventures. Pour ces dernières, le principal problème réside dans l'assurance que le vendeur du terrain ou du logement, est bien le propriétaire et s'il ne l'a pas déjà cédé à quelqu'un d'autre. Il s'agit donc d'éviter toute précipitation et surtout, chercher à gagner du temps pour mener ses enquêtes. Une enquête qui peut être confiée à un notaire, ou de façon individuelle, peut commencer par une visite aux riverains, au chef de quartier ou de villageAbidjan, chaque parcelle de terrain est l'émanation d'un village Ebrié). Une fois sur le terrain, les dimensions ne peuvent être convenablement appréciées à vue d'oeil. Il importe donc de se munir d'instrument de mesure pour être sûr que l'espace que vous achetez correspond réellement aux dimensions initiales. Lorsqu'on passe à la phase de construction, les choses peuvent aussi se compliquer. Par manque de temps ou d'expérience, certains ont recours aux entrepreneurs. C'est ouvrir la boite de pandore si on ne prend pas soin de baliser les choses. D'abord, il faut bien se renseigner avant d'affronter un entrepreneur pour pouvoir discuter tous les prix qu'il propose. Ensuite, au niveau du choix des matériaux, l'entrepreneur se sucre souvent sur le dos du particulier, en utilisant des matériaux de qualité douteuse. Il faudra donc être capable d'imposer les meilleurs matériaux et cela à tous les niveaux jusqu'à la finition de la maison (sable, gravier, carreaux, peinture, portes, sanitaires, serrures, etc). Une présence assidue sur le chantier est alors nécessaire. Dans le cas ou on est soi même le maître d'ouvrage et que de ce fait, on a recours directement à un maçon, il faudra refuser le mode de la rémunération journalière (ils peuvent prendre leur temps) au profil de celui du ‘‘niveau''. Pour un bâtiment d'un niveau, par exemple, il faudra juger le prix en gros, notamment, la construction de tous les murs. Veiller, évidemment, à ce que les matériels et matériaux mis à leur disposition ne soient pas volés (ciment, bois, fer….).

 

Qu'en est- il de la location?

Apparemment la location d'une maison est sans risque, mais là encore, des précautions sont à prendre pour se mettre à l'abri des coups tordus. D'abord, pour celui qui choisit comme intermédiaire, un agent immobilier, il faut prendre le temps de bien lui expliquer sans négliger aucun détail, même les plus anodins, le type de logement recherché. Cela évite des frais de déplacements inutiles (les montants fixés pour les visites sont toujours négociables). Avant donc de se déplacer, il est utile de bien se renseigne auprès de cet agent, sur les caractéristiques du logement. On s'aperçoit trop souvent sur place qu'un détail passé (le plus souvent volontairement) sous silence ne convient absolument pas (exposition, nuisance, dimension, etc.). Aussi, est-il important, une fois le logement trouvé, de discuter de tous les détails avec le propriétaire ou gestionnaire. Par exemple, exprimer tout de suite tout refus d'une augmentation de loyer durant votre séjour, la remise en état, si cela est nécessaire, de l'appartement au frais du propriétaire, le délai, le lieu ou la date de paiement du loyer. Il est tout aussi primordial de vérifier l'état des factures (Cie, Sodeci) lorsque le logement a fait l'objet d'une première occupation, sans oublier les conditions de cohabitation avec les autres. Si le logement convient dans l'ensemble, vérifier avec soin l'état des équipements (volets, sanitaires, sols, etc. Dans l'éventualité où le propriétaire ou l'agence prend certains engagements oraux (réalisation de travaux, etc.), lui demander à ce que ceux-ci soient confirmés par écrit.

 

Plus d'un tour dans le sac

Certains gérants d'immeubles ont toujours plus d'un tour dans leur sac. Honoraires de gestions encaissées deux fois, commissions occultes, travaux surfacturés, sans parler des créations discrètes de filiales de prestation de services… ils s'y entendent pour faire payer les propriétaires et les locataires. Beaucoup de propriétaires signent quasiment les yeux fermés le premier devis présenté. Il faut éviter de tomber dans cet écueil. Avant d'emménager, il est indispensable de rédiger un état des lieux. En principe, il fait l'objet d'un constat à l'amiable rédigé par les deux parties, et donc gratuit. Mais si l'intervention d'un huissier est exigée ou nécessaire, son coût doit être réparti entre propriétaire et locataire. En revanche, la personne qui fait appel à un huissier ou à un autre professionnel alors que l'autre partie ne s'est pas opposée à un état des lieux à l'amiable doit supporter l'intégralité des frais. Avec les inondations qui ont cours en saisons des pluies, il est impérieux de s'informer ou d'exiger que l'endroit qui vous accueille n'est pas une zone à risque. Il est aussi nécessaire de se mettre à jour sur les conditions de sécurité du quartier.




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